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三亚“官员抢房案”历时8年终审宣判:官员退房

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  “本来就应该属于我们的房子,我们打了8年官司才拿到,太不容易了。”供职于海南省海口市某单位的陈传洪,在今年端午节前得到了一个让他百感交集的消息。根据三亚市中级人民法院作出的(2015)三亚民二终字第311号《民事判决书》,三亚市天涯海角旅游发展有限公司(以下简称“天涯海角公司”)、三亚市旅游投资有限公司(以下简称“三亚旅游投资公司”)共同承担将他所购买的房屋交付并将产权办至他名下的责任。

  2003年,陈传洪和其他30多名社会人士一起参与了三亚旅游投资公司的集资建房,并签订了集资建房协议,支付了房款,但后来他却发现包括自己和被称为“中国模特教父”的李小白在内共7人的房屋被三亚旅游投资公司收回,以每平方米1000元左右的价格转售给了三亚市国资委及三亚旅游投资公司的多名领导干部。几经交涉无果后,他们求助于法律,没想到这场官司一打就是8年。

  参与集资建房“被黑”

  据介绍,2001年至2003年期间,三亚旅游投资公司(三亚市政府投资设立的国有企业,后并入三亚市天涯海角旅游发展有限公司??记者注)计划在月川小区集资建房。这时的三亚刚刚走出上世纪90年代房地产泡沫的阴影,很多人对房地产市场没有信心,因此这次集资建房刚开始时,三亚旅游投资公司很多职工没有要,虽然公司747名职工中有634名都无住房,但最初统计要买集资房的只有50多户。该公司多次开会动员,最后月川小区集资建房220套中的近40套仍无人购买。

  在这样的情况下,三亚旅游投资公司同意适当放宽购房资格。4名公司已离职人员、8名国资委(三亚旅游投资公司的上级管理部门)人员、21名外单位人员和4名合作单位人员,共计37人,以高出该公司职工购买集资房价格参与集资建房,并分别在2003年11月20日与三亚旅游投资公司签订了集资建房协议。

  陈传洪等人与三亚旅游投资公司签订集资房协议之前,已交了首付款。随着集资楼的顺利施工,37户外单位和合作单位人员陆续交齐购房款。

  法院审理查明的事实显示,2004年8月20日,三亚旅游投资公司集资建房办公室向该公司领导作出《关于要求最终确认外单位人员参加月川住宅小区集资建房资格的请示》,内容为“因公司内部职工参与集资建房的户数有所欠缺,经公司第二次职工代表大会确认,为做好集资建房工作,公司研究同意让部分公司关系单位参与我司集资建房。经公司领导同意,公司已离职人员、国资委、合作单位和外单位参加月川住宅小区集资建房的人员共计37人。以上人员均已选定好并缴纳部分房款。特此,请公司领导最终确认以上37人参加集资建房的资格,以便其缴清房款后到我司财务部更换缴款收据”。该请示获得三亚旅游投资公司各领导的批示同意。

  就在陈传洪等待着交房日期的到来时,一个让他十分意外的消息传来,他和三亚旅游投资公司签订的《三亚市集资建房协议》被终止了。

  据陈传洪了解,跟他情况相同的还有被称为“中国模特教父”的李小白、媒体人士徐睿等6人。“参加集资建房的社会人士那么多,为什么只终止了我们7个人的合同?”陈传洪等人据此认为,他们被三亚旅游投资公司“黑了”。

  沸沸扬扬的官员“抢房案”

  导致陈传洪等7人购房协议被终止的是三亚市政府国有资产监督管理委员会在2007年8月10日作出的一份批复,这份名为《关于同意三亚市旅游投资有限公司董事会处理七套职工住房的批复》的文件同意三亚旅游投资公司终止与陈传洪等7人签订的《三亚集资建房协议》。

  三亚旅游投资公司在递交给有关部门的书面材料中称,按照三亚市1995年颁布的《三亚市城镇职工集资建房暂行办法》第二条“凡有三亚市城镇常住户口的职工(不包括临时工),属于无房户、住房困难户及危房户均可参加集资建房”的规定,李小白等人完全不具备在三亚市内参与集资建房的资格和条件。而且,李小白等人与其签订的集资建房协议虽成立但在法律上尚未生效,理由是《三亚市集资建房协议》是由三亚市房改办统一制定的规范的合同文本,其第十四条已明确硬性规定须经市房改办签证盖章生效,但李小白等人的协议没有经过签证盖章,属于无效合同。

  对于这一说法,李小白和陈传洪等人并不认可,他们认为:当时是三亚旅游投资公司找到自己参与集资建房的,三亚旅游投资公司并未告知三亚的这一规定,否则自己不可能参与集资建房。因此,即使没有购买集资房的资格,相关的损失也应该由没有履行告知义务的三亚旅游投资公司自行负责。

  2007年10月9日,三亚旅游投资公司与江桂金、关进敏、廖永明、邢益民等人又签订了《三亚市集资建房协议》,将涉案房屋以1000元/平方米左右的价格出售给他们。

  通过各种途径查找,李小白、陈传洪、徐睿等人发现,上述的7人中,当时江桂金是三亚市国资委党委书记,关进敏是三亚市国资委主任(后放弃购房),邢益民是三亚旅游投资公司董事长、党委书记,廖永明是三亚旅游投资公司副总经理、党委副书记兼纪委书记,均为三亚旅游投资公司或上级单位的领导干部。

  “很明显,他们(三亚旅游投资公司)终止我们的合同就是为了将这些房子低价卖给国资委和公司的领导。”陈传洪说,直至2007年7月10日,三亚旅游投资公司工会才开始向董事会建议终止李小白等7人(其中两人已缴纳房款但未在协议上签字)的买房资格;7月16日,三亚旅游投资公司常年法律顾问出具了可以终止与李小白等人的协议并处理相关房产的审查意见书;8月10日,三亚市国资委同意三亚旅游投资公司终止与李小白等人的协议;9月30日,三亚旅游投资公司董事会通过决议解除与李小白等人的协议。

  陈传洪等人在写给有关部门的举报信中认为,三亚旅游投资公司的这一过程蓄谋已久,其目的就是侵占自己的合法房产,因为当时距离月川小区不足50米远的“山水天域”商品房小区房价已经到了每平方米1万多元。

  在要求三亚旅游投资公司交付房屋、办理产权过户登记未果后,陈传洪、李小白等人将三亚旅游投资公司诉至法院。该案经三亚市城郊人民法院及三亚市中级人民院审理后,他们的诉讼请求均被驳回。

  在起诉前及审理期间,三亚市城郊人民法院分别于2008年2月、2010年2月作出裁定,查封了涉案房屋。但2009年前后,陈传洪、李小白等人发现,部分官员及其亲属不顾涉案房屋被法院查封以及法院告知其不能装修改变房屋状态的事实,自行装修并入住。

  由于李小白“中国模特教父”的特殊身份,这一案件引起了社会各界和新闻媒体的广泛关注,多家境内外媒体跟进,以“合法房产被黑?新丝路老总状告三亚旅游公司”“三亚六官员低价分豪宅陷‘房产门’”为题进行报道。

  海南高院作出重审裁定

  在陈传洪、李小白等人的不断申诉和举报下,2011年7月12日,海南省高级人民法院作出([2011])琼民申字第119号民事裁定,决定提审李小白等人与三亚旅游投资公司集资建房合同纠纷一案。2012年7月,海南高院经公开开庭审理作出([2012])琼民提字第3号民事裁定书,裁定认为原判遗漏必须参加诉讼的当事人,违反法定程序,且认定事实不清,证据不足,可能影响案件的正确判决,经该院审委会讨论,裁定撤销三亚市中级人民法院和三亚市城郊人民法院此前作出的相关判决,发回三亚市城郊人民法院重审。

  三亚市城郊人民法院重审查明,2001年12月,为解决住房困难职工的居住问题,三亚旅游投资公司经三亚市人民政府批准,组织本公司职工在其位于三亚市月川小区南山电厂宿舍区南侧的三土房(2002)字第0140号住宅地上集资建房180套。陈传洪不是三亚旅游投资公司职工,亦非三亚市市民,其向三亚旅游投资公司提出参加集资建房的请求,三亚旅游投资公司表示同意。2002年4月16日,陈传洪向三亚旅游投资公司交付首期集资款5.8万元。同年9月,集资楼动工兴建。

  2003年11月20日,陈传洪与三亚旅游投资公司签订了相关协议。2006年1月,陈传洪向三亚旅游投资公司缴清余款。2007年,该公司欲将涉案房屋出售给三亚市国资委主任、第三人关进敏(关进敏后放弃购买,三亚旅游投资公司又将房屋出售给戴彬森)。该公司以陈传洪不符合集资建房条件和资格为由,通知陈传洪办理退款手续,但该通知书没有送达陈传洪。陈传洪获知上述通知书的内容后,予以拒绝,要求三亚旅游投资公司交付房屋、办理产权过户登记。

  法院同时查明,三亚旅游投资公司所建涉案集资房,包括陈传洪、李小白在内共有37名外来人员参与购买,对外价格高于公司内部职工购买价格。此外,在原审一审起诉前及审理期间,三亚市城郊人民法院分别于2008年2月、2010年2月作出裁定查封了涉案房屋,但2009年前后,邢益民、江桂金等人不顾涉案房屋被法院查封以及法院告知其不能装修改变房屋状态的事实,自行装修并入住至今。

  三亚市城郊人民法院审理认为,本案争议的焦点是,李小白与该公司签订的协议是否损害社会公共利益,协议是否有效。法院经审理认为,包括李小白在内的37户外来人员参加集资建房的资格获得了三亚旅游投资公司董事会批准,协议并不损害公共利益,也未违反法律、行政法规的禁止性规定,应当认定该协议合法有效。

  法院同时认为,三亚旅游投资公司在该协议未依法解除的情况下,另行与邢益民就涉案房屋重新签订了《三亚市集资建房协议》,将涉案房屋出售给邢益民,系一房两卖。虽然如此,邢益民与三亚旅游投资公司签订的集资建房协议仍主体适格,并未违反法律、行政法规的强制性规定,亦为有效合同。但邢益民在该院查封涉案房产期间,在法院已经告知涉案房屋已被查封不能装修改变房屋状态的情况下,仍然无视法律规定,强行对涉案房屋进行装修并入住至今,不能视为合法占有。

  三亚市城郊人民法院的判决称,三亚旅游投资公司在李小白已支付完全部购房款的情况下,拒绝交付房屋已构成违约,李小白诉求确认其与该公司签订的《三亚市集资建房协议》有效及交付涉案房屋与办理房产证合法有效,应予支持。邢益民作为涉案房屋的实际占有人,应与三亚旅游投资公司共同向李小白交付涉案房屋。据此,该院判决,李小白与三亚旅游投资公司签订的集资建房协议有效,该公司与第三人邢益民应共同于本判决生效之日起六十日内交付给李小白;同时三亚旅游投资公司还应在判决生效起九十日内协助李小白将涉案房屋产权办理至李小白名下。

  法院终审判决官员退房

  三亚市城郊人民法院重审判决之后,三亚市天涯海角旅游发展有限公司提起上诉,认为一审判决缺乏事实根据和法律依据,认定陈传洪、李小白等和三亚旅游投资公司签订的《三亚市集资建房协议》有效的理由不成立,戴彬森与三亚旅游投资公司签订的《三亚市集资建房协议》才是有效合同,合同效力与三亚旅游投资公司经国资委批准收回房屋另外处理的解除通知是否送达陈传洪无关。

  三亚市中级人民法院审理认为,本案争议的焦点为:一、三亚旅游投资公司和陈传洪之间签订的集资建房协议是否有效;二、戴彬森、江桂金与三亚旅游投资公司签订的集资建房协议是否有效;三、天涯海角公司是否有协助陈传洪办理房产证的义务。

  三亚市中级人民法院认为,三亚旅游投资公司与陈传洪签订的《三亚市集资建房协议》是双方当事人的真实意思表示,其内容不违反国家法律法规的禁止性规定,一审判决认定《三亚市集资建房协议》合法有效正确。根据陈传洪和三亚旅游投资公司签订的《三亚市集资建房协议》的约定,陈传洪的合同义务是支付集资款,三亚旅游投资公司的合同义务是交付房屋、办理房屋产权转移手续,现陈传洪的合同义务已经履行完毕,天涯海角公司关于该协议未实际履行的上诉主张与事实不符;根据前述约定,陈传洪支付的225598元集资款占诉争房屋建筑安装成本比重100%,在其房屋集资款金额上不存在损害社会物质利益的情形。陈传洪缴清集资款已近10年,而三亚旅游投资公司至今未向陈传洪交付房屋,却将该房另卖给了戴彬森,天涯海角公司、三亚旅游投资公司、戴彬森三方在本案审理中均未提供证据证实戴彬森本人系低收入无房户或其按商品房市场价格购买,故陈传洪支付集资款、购买诉争房产的行为亦不存在损害社会公共利益的情形。

  2007年10月9日,三亚旅游投资公司与戴彬森在明知陈传洪签订的《三亚市集资建房协议》未依法解除的情况下,双方就涉案房屋签订了《三亚市集资建房协议》,将涉案房屋出售给戴彬森,系一房二卖,损害了陈传洪的合法利益。故该份《三亚市集资建房协议》属无效合同。

  三亚天涯海角公司作为诉争房屋相关权利义务的承接人,应承继三亚旅游投资公司与陈传洪签订的《三亚市集资建房协议》中三亚旅游投资公司的有关合同义务,依法与三亚旅游投资公司共同履行合同约定的协助办证义务。天涯海角公司关于一审判决判令其协助办理诉争房屋产权证书系司法干预行政的上诉理由,于法无据,依法不予支持。

  据了解,三亚市城郊人民法院及三亚市中级人民法院还对和陈传洪同时参与三亚旅游投资公司集资建房的其他购房者的案件作出了内容相似的重审判决,目前正在等待执行阶段。

  尽管赢了官司,尽管自己房子所在地段的房价与当初相比已经涨了很多,但陈传洪还是觉得,这8年来,为了拿回本就属于自己的房子,他付出的维权成本太高了。